从摘得地王之初的“雄心壮志”到不得不转让获取现金,中冶置业花费了5年时间处理2010年高调斩获的200亿元南京巨无霸地王,不过,至今仍未完全脱手,地王之痛可见一斑。
《证券日报》记者查阅中国中冶相关公告获悉,从2014年第一季度开始,中国中冶旗下地产平台公司中冶置业开始分拆转让南京下关区(现已划入鼓楼区)地王1号地,至今1号地已经被切分为逾30块地块,超过11个项目公司出售,获得转让资金超过100亿元,收益逾11亿元。
对此,中冶集团总经理、中国中冶总裁张兆祥接受媒体采访时表示,“我们在那个范围做一些调整,有一部分项目就直接转让了。我们要集中力量做一些事,还有一部分采取转让与合作的方式”。
值得注意的是,对于房地产企业来说,相比于地块压在手里4年时间,拿到地马上开发、快速周转才是赚钱之道。中冶置业迫于拆迁艰难、资金压力等因素而“甩卖”,但历时一年多时间,公司仍未摆脱地王之痛。
200亿元地王之殇
作为南京的新名片,南京下关滨江商务区是南京政府看中的重点工程,2012年即决定总投资会超过500亿元,总建筑面积达到384万平方米,其建筑体量将达到新街口CBD的等级和规模。这里不仅是南京新的商务金融中心,在该区域内,还有南京长江国际航运中心等规划。
鉴于该区域规划的整体性,南京政府选择了整块出让土地,从彼时下关滨江1号、2号、3号地成交价格就可见其体量之大,其分别在2010年、2012年拍卖,最终成交价为256亿元,是全国总价最高的地王。
2010年9月19日,中冶置业与南京市下关区国有资产投资发展有限公司合资成立的临江公司,以总价200.43亿元拿下南京下关区滨江1号和3号地块。其中,下关区滨江江边路以西为1号地块,规划用地性质为商业、住宅混合用地,总建筑面积达到204.77万平方米,最终以底价121.41亿元成交,折算楼面价5929元/平方米;而下关滨江江边路以西为3号地块,规划用地性质为商业、文娱、住宅混合,总建筑面积为95.42万平方米,最后也以底价78.93亿元成交,折算楼面价8272元/平方米。
值得注意的是,2012年11月30日,中冶置业又以56.2亿元拍下2号地块。此后,3幅地块连成一体,总地面积达到236万平方米,土地出让金超256亿元,成为总价最高的全国地王。
2013年6月份,《证券日报》记者曾实地走访该巨无霸地块,当时中冶置业拿地已将近3年时间,但仍未进行实质性开发。1号地拆迁基本完成,但荒草丛生;2号地断瓦残垣的废墟之中,仍有几十户居民居住。
不过,尽管拆迁艰难、体量巨大、开发周期过长,中冶置业并未动“把1号地全部拆分甩卖”的念头。然而,巨无霸地王的运气相当不好,不但1号地和3号地迟迟无法动工,中冶置业资金被套牢。后来2号地块被政府收回。
彼时,一位中冶置业内部人士向《证券日报》记者透露,“2号地被政府收回后,公司现在根本不知道怎么开发1、3号地”,“反正地价在上涨,公司不会有什么损失”。
但进入2014年以后,中冶置业因难以承受资金压力而开始甩卖1号地。当时,中冶置业称将精力放在3号地块中,逐步退出1号地块的开发。
至今仍未全部脱手
截至目前,中冶置业已将1号地已经拆分30多块,逾10家项目公司进行转让,获得转让资金超过100亿元,而3号地还在手中,这块巨无霸地块至今仍未全部脱手。
《证券日报》记者根据中国中冶相关公告获悉,从2014年第一季度开始,中冶置业将1号地拆分出售。中冶置业称,根据项目规划所确定的业态,分阶段通过股权挂牌的方式进行转让。直至今年8月份转让出的6个项目公司,中冶置业已经将这200亿元的地王四度肢解出售,龙湖地产、上海证大等成为其接盘者。
对此,中冶置业解释称,由于1号、3号地块整体开发体量较大,项目开发周期较长,为保证项目投资收益,中冶置业及项目公司将优先集中力量推进3号地块的开发,并拟根据项目规划所确定的业态引进其他方参与1号地的开发,或分阶段通过股权挂牌的方式进行转让。前期已完成部分股权转让事宜。
值得一提的是,中冶置业摘得该地王时,业内曾有声音称,或许只有央企才能操盘如此大规模的盘子,但5年时间过去了,该地王的结局是被拆分为数十块转让,而拆分转让的背后,显然是有利于增加中冶置业的现金流入,减少应收账款,降低带息负债规模,同时也利于尽量减少其损失。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,中冶当时拿下下关地王后,受累于拆迁成本以及房地产市场调控等风险,对于地块进行了分割处理。此类资产处理完毕后,能够降低亏损额,进而改善财务状况和企业盈利能力。
1号地分多块转让,2号地遭政府收回,3号地自己开发,这就是中冶置业曾耗资256亿元拿下的南京下关巨无霸地王项目的命运。
“地王的解套之路太难走,高调高价拿地,上演‘蛇吞象’戏码的背后,将是难以摆脱的资金压力,最终很可能拖累开发商,加速阻碍企业发展,甚至拖垮企业。”某业内人士向《证券日报》如是直言。
