当特色小镇在全国遍地开花，如何看待“小镇是开发商变相圈地”的质疑？如何解决最基本、最现实的收益问题？博鳌·21世纪房地产论坛上，嘉宾们表达了自己的态度。
特色小镇是否过热？
对话伊始，中新城镇化研究院院长袁开红就明确提出，特色小镇现在的确过热，但特色小镇一定是未来的发展方向，今年6月30日，第二批300个国家级特色小镇已经申报完成，这是继首批127个特色小镇后的再一次扩容。
数百个特色小镇集体开工，对开发商而言，建设小镇并不困难，但如何运营一个小镇、让小镇活下去，各方仍在寻找答案。尽管政府一再强调“去地产化”，房地产却是小镇的重要创收手段。
小镇热潮中，到底有没有房地产化倾向？“说实话，肯定有。”袁开红认为，其中又分两种情况，一种是有情怀却没钱，属于“不得已而为之”；另一种纯粹是花样卖房。
相比开发商的一腔热情，投资方对特色小镇的态度显然更为谨慎。黄金湾投资集团董事长申威透露，从去年7月至今，已经收到了几百个特色小镇的融资资料。但申威直言，投资特色小镇不看纸面上的报表，只看“基因”。
一个耐人寻味的现象是，地产企业是特色小镇的主要建设方，但这个身份反而可能成为获取投资的拦路石——申威表示，特色小镇主要由两类人建设，一类是地产商，拿地日益困难，倒逼地产商以特色小镇为名获取土地，最终仍是为了建房卖房。“对这种项目，我们是很谨慎的。”另一类是来自地方的特色团队，以客流量、客单价、长远规划为考核标准，更受到投资方的青睐。
特色小镇能离开房地产吗？
这一命题引起了嘉宾们的激烈争论。
绿地集团三亚城市公司总经理巴黎透露，现在各地政府对房地产开发非常敏感，海南明确表示，除了海口和三亚以外，不欢迎纯房地产开发企业。
巴黎的一席话，立即引发了蓝城集团总裁许峰的感叹：“做房地产做了20多年，有一天醒来，突然觉得做房地产好像是一件很低下的事情，不太好意思说出口。”话音刚落，现场顿时传来意味深长的笑声。
但中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞认为，特色小镇主要由房地产商开发建设，在特色小镇的背景下做房地产，就是必然的事情。特色小镇没有房地产，就不形成一个小镇。“我们离不开房地产，我们必须去房地产化，要和多产业融合，把房地产带入新的路径。”
黄金湾投资集团董事长申威指出，有些小镇项目一上来就要投几百亿，这是非常重资产的投资方式，意味着有巨大的风险。申威含蓄地问：“前几天，有公司卖了13个文旅项目，作为国内前几名的集团转让他的文旅项目，为什么转让？如果运营的好，它会转让吗？”
他认为，特色小镇也可以走“轻资产化”路线。但百富东方集团董事长戴宏亮抛出了一连串质疑：“特色小镇不可能没有房地产，去掉重资产，你的小镇怎么稳定、怎么持续、怎么挣钱？所以要轻重并行。”
特色小镇多久才能成熟？
接到主持人的问题，中新城镇化研究员院长袁开红为难地说：“没有明确时间界限，中国善于加快速度，但还需符合规律。国外的小镇一般有200年历史，我们如果30年做成，那怎么也得五年以后吧。”
吴玉瑞摆摆手，没有回答，许峰接过问题直答：“实践者希望越走越好，对于这件事情达成认知，是对特色小镇最好的推动，所以也不知道何去何从，也不知道孰对孰错，希望争论尽早结束，沉下心把特色小镇一个个做出来。少说多做吧，政策尽快落地，我内心是希望2-3年内各方能达到明确共识。”
申威表示，有好的IP做特色小镇就很容易盈利。“要以自身优势为起点，坚持理性思维方式做项目。”戴宏亮则认为，达到成熟平稳期还需经历三个阶段，他表示最终走下来，“有可能是十年，二十年，更有可能是我们这一代人。”
