凯德近日出售20个购物中心给万科，成为2018年首个震动业内的收购事件。
对凯德而言，这是一个历史性战略决定，大幅收缩三四线城市战线，而将投资视野集中于核心城市。而对启动“万亿发展计划”的万科来说，这是其商业帝国扩容的又一大步。
一笔“你退我进”的买卖
1月5日，商业地产界被一宗大额并购交易刷屏，印力联合万科、Triwater基金公司，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。
根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿人民币。上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批，交易预计于2018年第二季度完成。
此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。
值得注意的是，在凯德转让的项目中资产包里，也包括像北京翠微路、重庆九龙坡以及郑州金水三个位于热点城市的项目，且不乏南昌、成都、佛山这样被看涨的潜力城市。这显然是多轮谈判后的磨合结果，被业内解读成“为出售三四线城市的大资产包而做的平衡”。
尽管“出售成熟资产和收购成长性资产并举”一直是凯德在中国布局的惯有策略，但此次大做减法，依然令业内颇感意外。对此，凯德方面解释称，凯德在三四线城市仍有多元业务的体现，比如保留并自持运营的凯德广场·涪城、凯德广场·芜湖、凯德广场·日照，还有西安、长沙、佛山等地的输出管理项目。
另一方面，印力作为万科旗下的商业平台，一直在寻求资产并购的机会，通过盘活存量资产项目来加强其在核心区域及周边城市群的深耕发展，此次毫无征兆地一次性进驻十几个非核心城市亦值得玩味。
凯德的“减法”与万科的“加法”
可以说，中国一直是凯德的重仓区，从1994年进入中国的24年以来，受益于中国的城市化进程，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理总资产超过2000亿元。在集团层面的未来布局中，至少一半落在中国市场。
然而，选择哪些城市和哪些物业却是个问题。凯德集团中国区总裁罗臻毓此前曾表示，“中国有太多具备发展潜力的地方了，只是我们需要更多考虑自身的资源去选择重点。”
结合凯德近年的“换仓”路径来看，2016年以15亿元收购凯丹广场、2017年以33.6亿元收购广州乐峰广场、26.4亿元拿下上海国正中心、以及用8.38亿元买入五角场商办地块，收购代价共计83.38亿元左右，而最近卖给万科的20个购物中心，其中14个是单个项目布局的三四线城市，转让收入83.65亿元。一进一出，背后的战略意图可谓明显。
几乎同等的价位，以20个非核心业务的资产包置换一线城市的4个成长性优质项目，正可谓是凯德的优化资产结构之举。
凯德内部人士接受采访表示，凯德重视资产组合优化和整体质量，且必须打造精品项目，快速适应市场变化，“关于对中国市场的预期，我们很看好中国的发展，中国是集团两大核心市场之一，我们会长期在中国开展业务，核心城市群和机会市场有优质新项目都会考虑投资。”
从万科方面来看，印力借这笔买卖晋升成为“在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市”的企业，无疑是对“万亿大万科”战略的又进一步。
此前，印力成熟的商业开发运营能力已在广州、深圳、北京、上海、杭州、武汉、西安等一二线重点城市得到验证，而此次收购填补了其在三四线城市的业务空白，直接加速了全国化布局。
在万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业看来，此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权符合印力的发展战略，“因为伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，我们充分看好商业地产存量市场的价值空间”。
这或许是印力以超出整体资产估值的交易价格入手上述这些非核心地区项目的原因，据印力方面表示，交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。
