“最近还在摇号吗？”
本想礼节性的“回访”一下半年前来咨询买房的朋友老李，没想到听到了意料之外的故事。
老李没有继续摇新房，但是梦中情房已然到手。跟我讲时，还带着一点忐忑，他说：“总觉得买大平层不被你们业内人士看好。”
大平层，一直以来贴着各种拒人千里的标签，懂行的人说：这是消费品，不是投资品。普通购房者则敬而远之：有钱人的“白月光”。
所以听闻老李买了大平层，我也颇感意外，他的预算总价在800万左右，似乎从门槛上就跟大平层无缘。但结果不仅是他，还有他单位其他部门的两位同事一起下了单，简直是大手笔“团购”。
老李所在单位是市属国企，有点铁饭碗的意思，收入在市场化公司里谈不上高，只是跟几位同事一样年纪都40好几，有财富累积的红利。
住宅不买，买了大平层“享受生活”，在我看来有点“叛逆”。我把老李的事在同行里一说，倒发现是自己孤陋寡闻了。
悄然间，大平层无论是区域、定位还是价格，开始出现了分化。
高端大平层，凭借所占据绝对稀缺的资源、地段和景观，掌握了定价权，价格甚至比同地段的住宅还高。
而没有上述条件的大平层，开始逐渐走向平民化，价格也通常是同地段住宅的6-7折。
图|杭州奥体中心
PART 1
2018年“限酒令”后，杭州300㎡商业大平层初登舞台。
彼时，在售的大平层屈指可数，且牢牢占据杭州西湖与钱塘江两大城市封面地段，以嘉里中心、华联钱塘公馆、来福士天御等一众湖滨、钱江新城的“核心派”为代表。
2020年之后，大平层开始逐渐外扩。
观云钱塘城、朝龙汇、翡郦中心、杭州世纪中心等不断涌现，作为杭州新中心的钱江世纪城被“占领”了。还不乏城东新城、城西文教、萧山开发区、空港新城等城市核心外围的零星布局。
随后的一年，大平层持续开挂，全年成交破千套迎来高光时刻，布局轨迹也不再拘泥于两大中心，而是向拥有特殊区域资源的新兴板块大量倾斜，如拥有顶级商圈IFC的江河汇流区，高新企业齐聚的滨江区政府，文化景观资源突出的之江等。
图|杭州商业大平层历年项目分布轨迹
但要说大平层外扩的高潮，还是在2022年。
这一年，近60个商业大平层项目去化接近2000套，其中70%的项目来自于杭州核心区边缘甚至外围板块，其中不乏依托大型交通枢纽以及地铁上盖优势的火车南站、火车东站、萧山机场等，更多则分布于如新天地、桃源、乔司、祥符、之江、三墩等板块。
随着分布区域不断外扩，从城市的高端板块向改善甚至刚需板块快速蔓延，大平层价格也呈现多元化趋势，10万+、5万+、3万+、2万+，甚至万元以下，单价基本是同板块住宅新房限价的6-7折。
PART 2
如果说，3000万级以上的大平层，是为了满足“占有欲”与享受“顶豪圈”。
那么，1000万级的“入门级”大平层，大多是真正为了解决居住问题。
毕竟，商业大平层已经剥离了学区与落户等一系列附加值，现在连“地段”与“资源”都够不上了，只剩下纯粹的居住属性。
今年3月，超级红盘杭州IFC与申花馥香园两个楼盘炸出了4600多户身价千万级别的有钱人，家住城北的朱先生作为其中一员，想当业主的心愿又落空了。就是因为不愿意浪费这张“房票”，这些年朱先生一直在住宅市场“打新”，从城北到城东，就连江对岸的钱江世纪城，只要符合预算他都去试过了，但总是折戟而归。
“实在没办法了，眼看二胎都会走路了，家里连个活动区域都划不出来。”朱先生很焦虑，“反正我也不要学区，就是想住得大一点，要不要考虑下祥符的大平层，算起来跟我的预算也差不多？”
像朱先生那样，手握房票的改善需求最后选择大平层的终归是少数。
更多的，则是手头已经没有购房名额，或者本身就没有购房资格的人。
在玖宝精品服装城从事电商直播的小A，从北方老家来杭州创业已经快两年了，手头的积蓄足够在城东买一套四房住宅，但由于社保年限不足没有购房资格，去年买了一套城东的大平层。
小A坦言：“身边的小姐妹有钱的都买了大平层，装修豪华而且空间大，最重要的是可以做直播工作室。”
PART 3
正因为自住属性高，“入门级”大平层地缘性极强，基本是挖掘板块及周边的潜在客户进行精准匹配。
比如朱先生跟小A，一个城北，一个城东，他们所考虑的大平层基本上都在自己活动轨迹的半径上。
同样考虑大平层的还有曹女士，身居国企高管的她，早已没有了房票。“也不是没有考虑过换房，但丁桥的新房最大也只有139方，房间还没有现在住的大。”曹女士吐槽到，“也就没有倒腾的必要了。”
对于曹女士来说，家庭圈、工作圈、生活圈都在丁桥，去年桃花湖公园旁开了一个大平层项目，无论是地理位置、户型面积、套房数量都符合预期，一下子就戳中了曹女士的内心。
“这个项目的客户，基本以丁桥地缘为主，最远的也是从笕桥过来的，大部分是行政单位、国企等人员，还有就是周边做生意的老板。”从项目销售口中也能印证一二。
无独有偶，笕桥目前在售的地铁站旁大平层，也有三分之二左右的地缘客群，大多以城东新城、九堡居多。销售表示，他们中的很大一部分是有着地缘情结的本地人，有些则是为了工作方便，想要通勤距离更近的新杭州人。
PART 4
虽然近两年杭州大平层卖得不错，但市场容量毕竟有限。
尤其是对于“入门级”大平层来说，它针对的客群比较特殊，那些精明的富人估计连正眼都不会瞧上一眼，只能在改善需求中挤出一点水分。
所以，抢占先机至关重要。
如早两年城东新城的东潮府与之江转塘的云栖名筑，都是板块内首个大平层项目，开盘当年成交均在百套以上，成绩可圈可点。
随着项目的增多，竞争压力不言而喻。
位于主城桃源板块的某个大平层项目去年就推出了“1字打头”的特价房源，虽然卖得并不快，但好在板块没有其他同类型产品，去化还能有所保证，只是流速慢了点。
只能说，市场是残酷的，“二八定律”永远存在，能够吃到肉的永远都是抢占先机那小部分。
PART 5
惟天下之至诚为能化。
平民化的大平层，虽然有着舒适奢侈的尺度，比住宅更舒适的层高，比住宅更好的装修。但毕竟，人们心里都明白，这一类的大平层，是真正用来住的，不是用来炒的，要让普通人迈出这一步，产品和价格，都需要有足够的诚意。
对于普通购房者来说，接近1000万的选择，能否抛弃住宅而选择大平层“叛逆”一把，也取决于开发商的诚意。
