今年以来整体行情低迷的深圳楼市，近日迎来两大重磅利好：一是从11月23日起，二套住房最低首付款比例由原来的普通住房7成、非普通住房8成，统一调整为4成；二是取消了“豪宅税”——享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120m²以下(含120m²)或者单套住房建筑面积144m²以下(含144m²)，取消了此前“实际成交总价750万元以下(含750万元)”这一价格限制条件。这是继今年8月深圳陆续出台认房不认贷、下调房贷利率等利好政策后，再次打出“组合拳”。新政出台后，深圳楼市反映如何？潮新闻记者采访了数位深圳当地房产相关人士。
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二手房：带看量上涨超10%
新房：周末加班，抓紧促销
“之前的认房不认贷、下调房贷利率，主要利好刚需客群，而此次新政则对改善客群影响更大。”深圳人单锐(化名)今年一直想换套大一点的房子改善，但苦于看中的房子总价不低，二套首付有点吃力，迟迟下不了决心，“对我家这种情况来说，新政一方面是降了首付，另一方面税费也省了几十万元，换房成本低了不少。我打算最近再去跟卖家谈谈，如果价格还有还价空间，就准备出手了。“上周新政出台后到今天，二手房带看量上涨超10%，其中西部的南山、宝安一带的带看量相对较高。”深圳最大的本土中介公司乐有家研究中心的工作人员告诉潮新闻记者，他们刚好今天整理了新政后的市场数据，从带看量数据来看，虽然涨幅不及此前“认房不认贷”政策出台时的情形，但带看量绝对值则与此前接近，“这说明新政的出台，对市场信心恢复有一定的激励作用。”而南山、宝安一带的带看量较高，是因为深圳西部比东部发展势头猛一些，此次政策针对的改善客群也更倾向于去西部置业。
二手房成交量，在新政后也出现了环比小幅上涨，尤其是3~4房户型以及90~144㎡的房源成交量有一定幅度上涨，这类群体基本上以改善型居多，也说明政策能进一步激发改善型群体需求。此前，深圳二手房市场成交比较活跃的是中小户型，主流成交价格段在500~600万元。“不过，由于当前行情下客户还持有一定的观望心理，带看转化为成交还需要一定时间才能体现，仍需观察多几周。”
至于二手房挂牌量，“目前新增挂牌量波动不大，挂牌价继续呈现小幅下跌趋势，说明业主比较理性，心态稳定。”
在新房市场上，各大房企对于“政策窗口期”都格外重视，在刚刚过去的这个周末，不少房企员工取消休假、加班加点，趁机加大销售力度。“小蜜蜂”们也在聚集在路口，向行人推销房源。有房企员工表示，新政出台后的首个周末，接待量比以往高了5成。
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业内人士对后市持谨慎态度
购房者换房宁愿多付首付
深圳曾经是上一轮全国楼市上涨行情中的领头羊、急先锋，但是从2021年5月份开始，深圳楼市下行，成交量大幅萎缩，二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。
据乐有家研究中心统计，2023年1月至10月，深圳二房住宅月均成交量约2629套，低于2022年的2870套，也低于往年月均5000~6000套的正常值。此前，5000套被认为是深圳二手房月均成交量的荣枯线。
随着成交量走低，深圳二手房价格也不断下探。此前，有媒体报道称，10月深圳超七成房源是低于指导价卖出的，这一占比与9月相比提升了10个点，与今年1月相比更是近乎翻倍增长。部分区域房价跌幅达到二至四成，深圳湾、前海、宝安等中心区域的豪宅也未能幸免，二手房成交价比巅峰时期下滑了30%~40%。一位房东表示，自己在深圳南山区科技园中心的一套二手房，目前挂牌价比指导价低30%，仍未售出。
量价齐跌，持续低迷，是深圳楼市当前的现状。也因此，虽然此次新政让市场活跃度稍有提振，但市场各方对后市仍然多持谨慎态度。
单锐说，虽然他已经决定近期出手置换，但他打算首付6成左右，“虽然最低可以到4成，但这样的话月供可能要将近3万元，背负的房贷压力太大，吃不消。”他说，深圳房价前几年涨得太凶，好一点的地段房子轻轻松松就是单价8万、10万的，导致750万元这个“豪宅线”被坊间称为“伪豪宅线”。
深圳房地产资深研究者李宗庙认为，此次新政降低门槛，会促进一波置换需求，但利好效果能持续多久值得考虑，“目前楼市最大的挑战是房地产的财富效应消失，购房者信心不足，安全感消失，后市预期羸弱。”此外，“深圳今年和明年商品房市场的黑犀牛是可售型人才房(或共产房)，深圳将如何调整保障房政策，目前尚未知。”据悉，目前深圳有潜在的约2万套可售型人才房待释放。
