近日，在省建设厅召开的浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会上，由省建设厅、省发改委、省自然资源厅三部门，联合印发的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》引发强烈关注。
这份全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，有着实践的基础。记者了解到，衢州江山永安里小区，作为全省最早采取自主更新模式的老旧小区之一，一期已于2022年1月交付，364户业主顺利入住。
在浙江即将全面开启城镇老旧小区自主更新试点工作之前，这份“江山样本”是如何实现的？它带来什么样的经验和启示？记者立即赶赴现场。
江山永安里一期已建成新房实景图。詹慧雯摄
入住两年
江山永安里小区位于当地虎山公园附近，始建于上世纪90年，大部分为单位集资房。由于当时的规划条件、建筑要求都比较低，部分楼幢逐渐出现老化严重、渗水等情况，在自主更新建设前，已被鉴定为C级或D级危房。
显然，简单的环境提升改造模式，已无法解决其危旧难题，只能整体拆除重建。
一期12幢多层的改造，从2017年9月开始。改造后建设为3幢17层小高层住宅，所涉及的364户业主，已于2022年1月顺利交付入住。
记者来到永安里小区，首先的观感是，现场新建的3幢小高层，与周边多层老旧小区形成强烈视觉反差。
左侧为永安里附近老小区，右侧为永安里一期新建楼幢。詹慧雯摄
75岁的周江月是一名退休老师，原先她的住房面积是106.37m²，现扩建至123.03m²，总共花了15.6万元。“以前住3楼，现在住11楼，采光好了不少。而且有电梯，不用爬楼了，腿脚也方便了。”
周江月带记者参观其新家。詹慧雯摄
周江月的新房为三房两厅两卫边套户型，房间全明通透，格局上并不比商品房差。除了南向阳台之外，还带一个西向的阳台，推窗即可看见江山的鸡公山。周江月满脸笑容地说道，“亲戚朋友们来看过我的房子后，都很羡慕。还有老邻居后悔房子卖早了。”
周江月家新房实景图。詹慧雯摄
在一期3幢新建高层的南面，永安里二期改造工程也已于2023年1月启动，4幢多层改建为2幢17层小高层，涉及业主160户，预计2025年6月完工。三期项目，正在筹划中。
68岁的张炳荣，为永安里二期业主，原先住房面积为93.6m²，现扩建至116m²，总共花了23万元左右。他告诉记者，以前永安里很多楼幢是危房，大家都很担心安全问题，但又不敢拆。“看到一期建得这么好，大家对原拆原建有了信心。”
江山虎山街道实景图。詹慧雯摄
江山虎山街道安泰社区党委书记周慧桢，直观地感受到了永安里居民心态的变化，“一期动员时，要把大家意见统一起来挺难的，但到二期动员的时候，居民们都变得很主动，我们社区工作轻松了不少。”
据江山市副市长汪晓勤在新闻通气会上介绍，永安里一期从2017年9月开始动员群众，到2019年6月开工建设，总体耗时21个月。而二期仅耗时28天就完成群众意见统一。
如何扩面
江山永安里的老旧小区自主更新是怎么做的？有什么借鉴意义？
据了解，江山市专门成立了专班，负责永安里危旧房改造工作。在政府引导下，采取了业主出资，整体拆除，原拆原建的模式。
更新前的永安里小区。受访单位供图
记者在多方采访中了解到，永安里首先面临的是意料之中的改造资金筹措、优化审批服务等问题；其次还有群众的理解和配合问题，会遇到一些特殊对象，意见比较难统一。
“还有就是设计规划，比如户型，原先大小户型有50余种，新规划的户型面积，要尽量跟原户型面积接近，扩面太多会增加业主负担，对户型设计提出考验。再一个，选房顺序上，也要保证公平公正。”
江山住建局局长钟炳根告诉记者，永安里采的是“双轮抽签”选房机制。保证原边套家庭是边套，中间套家庭对应中间套，原房屋初始价格最高的一批业主优先选，同档价格买来的抽签选。
永安里二期在建楼幢，预计2025年6月完工。詹慧雯摄
据介绍，永安里一、二期，采取相同的结算政策，原有住房面积居民承担1500元/m²建安成本，超出扩面部分按8000元/m²结算，储藏室按1500元/m²的建安成本结算。
其中，非常有借鉴意义的一点在于，江山通过提高容积率、增加可建房屋套数，来平衡建安成本。比如，一期原住户364户，建设住宅套数404套；二期原住户160户，建设住宅套数203套。
事实上，不止江山，杭州拱墅区去年启动的自主更新项目浙工新村，也与此有类似之处。
浙工新村始建于上世纪80年代，部分楼幢被鉴定为C级危房，多年来居民改造意愿强烈。经历了数年等待，浙工新村直到2023年4月才迎来了转机，启动自主更新。
与永安里不同的是，浙工新村主要通过扩面部分以及地下车位的销售款来冲抵建安成本。原有住房的面积部分按1350元/㎡的标准出资(不满53㎡的房源，按照53㎡计算)，每户最多扩面20㎡，扩面部分均价34520元/㎡，车位每个20万元左右。
浙工新村已于去年11月推倒重建，目前正在地下车库施工阶段，预计年底主体工程结顶，2025年底交付。
浙工新村建设进度。詹慧雯摄
因地制宜
在4月11日的通气会上，省建设厅党组成员、副厅长姚昭晖指出，要鼓励各地因地制宜制订符合当地实际的自主更新方案。
“每个小区的改造条件不同，每个地区的房价也不一样，这就决定了不能搞一刀切。就比如说容积率，指导意见明确可以适当提高，但是具体可以提高多少，并没有限定值。这也是为了给各地留下一定的政策弹性空间。”
浙江版老旧小区自主更新指导意见发布之后，引发社会热烈讨论。不少网友开始畅想自家小区的住宅自主更新：
“安吉路六十年代的房子，啥时候排得上队？”
“我家小区就在武林广场附近，舍不得搬，原拆原建的话，我还是乐意的。”
网友热议
也有网友提出自己的顾虑和建议：
“想法真的很好，但实行起来必须是当地政府街道社区牵头。让居民自主牵头，可能有点难。”
“应出台相应政策，鼓励由开发商投资进行重建，安置好原居民住房后，多余的住宅由开发商按市场价出售，居民不用出资，不增加居民负担。”
网友热议
网友的热议，充分体现了浙江这一指导意见出台的民意基础。
近期，杭州闸弄口新村等多个老旧小区启动民意调查，从反馈的结果来看，部分业主自主更新意愿强烈。
但从目前情况看，指导意见后的细则尚未明确，其更大的价值是确立了大方向。伴随着自主更新小区扩面试点的增加，相信更多具体的案例将回答大家心中的疑虑。
