不久前，位于杭州拱墅区的霞映锦绣里叠墅开盘，48套总价2000万元以上的住宅房源吸引800多户家庭报名，最终448组入围摇号，中签率仅10.71%。
就在昨天（9月3日），杭州市中心又一个改善家庭期待已久的低密项目有最新进展，拱墅文晖单元的滨海悦融商住地块(文晖单元XC0401-21、23地块)，拿地近一年后，在杭州规资局官网公示了建设方案。
根据公示信息，这块地或有市中心难得的排屋供应。记者从开发商获悉，项目最快今年底、明年初开盘。
地块规划涉运河保护
拿地近一年后公示建设方案
这块地所处位置优越，紧邻地铁1号、5号线换乘站打铁关站，西侧住宅部分两面沿河，西侧邻近上塘河，南侧直面打铁关河，拥有河景资源。
滨海悦融文晖商住地块区位图
2023年9月27日，来自义乌的开发企业滨海悦融通过摇号竞得文晖商住地，成交总价76275万元，成交楼面价为34131元/㎡，溢价11.72%。
滨海悦融文晖项目和霞映锦绣里是同一天拿地，后者已经进入清盘倒计时，但前者拿地近一年才公示建设方案，为何速度慢上许多？
今年5月初，潮新闻记者在探访这块地时，现场仍然是空地，当时从开发商了解到，因项目规划涉及大运河世界文化遗产保护，建设规划批复相对复杂，所以整体开发进度要比同期慢。
滨海悦融文晖地块(今年5月拍摄)
事实上，出于大运河世界文化遗产保护的需要，宅地开发速度因此放缓的楼盘，滨海悦融文晖项目并非首个。
2021年12月，由德信摇号竞得的拱墅桥西运河边宅地，即后来打造的小河云庄，在拿地的一年时间内，前后经过两轮规划公示才最终确定建设方案，调整的原因就是该地块位于运河保护红线范围。
上周(8月29日)，拱墅区的土地拍卖中，招商竞得的沿上塘河低密宅地，也有对大运河保护的要求。其在地块建设条件中明确：“部分建筑用地位于大运河世界文化遗产保护规则的二级缓冲区，需组织文化遗产影响评估并履行文物报批相关手续。”所以和常规地块相比，开发速度预计也会慢一些。
市中心低密“河景房”
预计只有60多套供应
滨海悦融文晖地块由住宅和商业2宗子地块组成，中间由道路隔开，互不影响。
滨海悦融文晖地块规划平面图
根据公示的建设方案，东侧商业部分(文晖单元XC0401-23地块)，地上建筑面积6801㎡，容积率1.7，规划了2幢4F写字楼。
最受关注的西侧沿河住宅部分(文晖单元XC0401-21地块)，容积率仅1.05，是近年来市中心出让地块容积率最低的1宗宅地，地上建筑面积约1.55万㎡，规划5幢5-8F的洋房，以及1幢4F超低密建筑，从建筑形制看，南侧的这一幢或打造排屋。
滨海悦融地块住宅效果图
有意思的是，沿河的3幢洋房，顶楼是从西向东的退台设计，西边套只有5层，东边套有7层，这样的设计让东边套高楼层也有机会看到河景，最大程度利用西侧河景景观。
由于该项目容积率比霞映锦绣里更低，且位置也比后者更靠近市中心，因此早在地块拍卖时，住宅部分就被不少改善家庭看中。
不过，这块地体量不大，可供应的住宅并不多。此前，该项目流出多版设计方案，起步户型面积都要190多㎡，预计只有60多套供应。
记者从开发商获悉，滨海悦融文晖项目的产品和户型有待最终确定，预计最快今年底、明年初开盘。
市中心稀缺排屋
价格能卖到多少？
如果项目最终确定有排屋产品，那排屋到底能卖多少？
滨海悦融文晖项目虽然整盘精装限价6.39万元/㎡，但洋房和排屋的售价会存在差距。
有业内人士认为，可以参考产品配置、限价相近的霞映锦绣里。霞映锦绣里整盘精装限价6.51万元/㎡，其中洋房开盘均价约6.1万元/㎡，叠墅开盘均价近6.8万元/㎡，洋房和叠墅的价格系数比在1:1.1。
因排屋比叠墅稀缺性更高，通常售价也会高一些，因此该业内人士猜测，滨海悦融若打造排屋，价格或将超7万元/㎡。
自2019年6月杭州商品住宅实施限价以来，市中心还未有过限价排屋供应，而参考近些年开盘的不限价排屋，开盘价并不低：
2018年8月，滨江华家池排屋别墅组团“华墅”开盘，10套建筑均价高达99800元/㎡。2022年5月，位于钱江新城的凤起钱潮最后22套排屋开盘，均价达到111600元/㎡。
