12月12日，杭州楼市又一重磅利好正式落地。刚刚，杭州规资局官网发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。
本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。
这意味着，明天起杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容等等。
最大的惊喜是新规的第一条，鼓励多样化停车形式，用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容，如独立的停车楼、底层架空平台下方的停车空间、建筑内部的多层停车空间。出于成本考虑，接下去会有部分开发商取消地下车位改为地面停车楼，杭州传统住宅小区设计将迎来巨变。
如此一来，未来杭州新房的得房率将增加，开发商不仅有更多施展空间打造小区品质配套设施，还能大幅提高可售货值。
公建立面小区得房率提升
房企可售面积增加
按照新规的计算规则，接下去新成交地块的封闭式阳台将按一半面积计算。
有公建化立面要求的楼盘，包括邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的要求封闭式阳台的楼盘，实际得房率将大幅提高。意味着购房者可以购买一套建筑面积更小的房子，享受到同样的套内使用面积。以杭州刚改项目起步3万元/㎡的价格来算，同样的套内使用面积可省下约10万元总价。
与此同时，小区多个配套设施不再计容。这意味着，可建面积增加了，也就是可售货值增加了，对开发商而言，是实打实的利润提高。
与此前的征求意见稿相比，新规新增内容有：开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时也“不计算建筑密度”。此外，还加入了“无围护架构的非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚不纳入容积率计算。”以及“空中连廊设置了楼层不超过3层”。
其中，新规第5条规定：在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内其他按规范要求配建、建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。
第6条规定：独立于建筑之外的,出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。
记者此前就算过一笔账，一个建筑面积约10万㎡的楼盘至少可增加1000多㎡的可售面积。以3万元/㎡的刚需楼盘为例，新增1000㎡可售面积意味着增加3000万元销售额，相当于是3000万元利润，并不是一个小数字。
预计明年起，大门厅、风雨连廊将成为更多小区的标配，为业主挡风遮雨，新房品质将再上一个台阶。
部分小区
地面停车楼或取代地下车库
新规除了得房率有望提升，杭州传统地下车库设计或将迎来巨变。
按照新规，停车楼可以造在地面不计容，即新规第1条：“用于满足停车配建最低标准的停车空间(包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间)不纳入容积率计算”。
与此同时，新规允许住宅用地项目利用底层架空平台下方的空间作为停车功能使用，并以平台(含覆土)面层作为室外地坪计算建筑基底面积、绿地面积、建筑层数、建筑高度。也就是建筑高度可以从架空层的上部开始计算。
众所周知，造地下车库的成本不菲。如果可以造地上车库且不计容，出于成本考虑，接下去大概率会有部分开发商取消地下车位改为地面停车楼。事实上，杭州此前也有过地上车库的小区，比如杨柳郡，由于地块特殊性，为地铁上盖楼盘，只能将车库建在地面。
新规发布后新成交的宅地，将执行新规的相关要求。下周开始，杭州进入土拍收官季，12月19日、12月31日分别有两场土拍共9宗涉宅地块将陆续出让，包括钱二、滨江区政府等宝地，都将按照容积率新规执行。
