供需关系是观察市场走势的重要指标，新的一年开启，杭州楼市的显性库存(已领出预售证但尚未网签的房源数量)究竟如何呢？潮新闻美好生活研究院做了一番统计，截至2024年底，杭州十区可售商品住宅总量仅为30895套，这一数字创下近8年次低，仅高于热度高涨的2021年。
而从后续宅地供应量来看，今年杭州的商品住宅库存量将在低位徘徊，部分热门板块“一房难求”的现象大概率将延续。
连续两年
卖掉的住宅比新增的多
从近8年的杭州十区商品住宅库存量统计数据来看，2020年达到顶峰(64460套)，2021年骤降至28654套，是最近8年中唯一跌破3万套的年份，而后在2022年站上4.4万套。
到了2024年底，显性库存降为30985套，仅比2021年多了2331套。
库存量下降，直接的原因是供小于求，即楼盘入市量小于成交量。2023-2024年，杭州十区商品住宅新增供应量分别为78933套和53425套，当年的成交量分别为87076套和61298套。
若论成交量，其实最近两年都属于中下水平，最近8年，商品住宅成交量有3个年头站上10万套大关，其中最高的2021年共成交159452套。与之相比，2024年的成交量堪称腰斩。然后，由于这两年卖掉的新房数量要超过新入市的房源数，库存反而减少了1.6万余套。
整体去化周期6.1个月
主城去化周期仅2.3个月
随着库存量下降，去化周期也出现了变化。30985套可售房源量按2024年的去化速度来计算，杭州十区总体去化周期约6.1个月，这一数字在最近8年中处于低位。
去化周期6.1个月，这是什么概念？自然资源部曾经发文，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停供地，去化周期18-36个月的城市要按照“盘活多少、供应多少”的原则动态把握供地节奏。也就是说，18个月的去化周期是官方认定的警戒线，6.1个月显然已经远低于这条警戒线。
不过，去年4月底记者做杭州库存调查时，去化周期是5.3个月。与之相比，当前的去化周期反而略有增加。这主要的原因是2024年的成交量较2023年减少2.5万余套。随着更多政策效应持续释放，2025年商品住宅成交量也有望上扬，有助于进一步缩短去化周期。
当然，各城区的库存情况依旧两极分化。主城区由于市场热度较高，大多数板块“开盘即售罄”，库存量一直处于低位。数据显示，主城区(西湖、拱墅、上城、滨江)库存量仅3861套，按2024年的成交速度计算，去化周期仅为2.3个月，其中滨江区去化周期更是低至0.5个月。
外围城区去化周期要长得多，如临安，去化周期仍高达17.9个月。但相比之前库存调查时的20.4个月,已经明显下降。
供地结构的优化
将让杭州市场更健康
库存去化周期的改善，也和杭州供应结构的优化有关。
去年杭州土地出让金总额1352亿元，位居全国第三。不过，这一数字却在最近11年中排名倒数第三，不及2021年的一半，同时也是2016年来的新低。土地出让金骤降的背后，是宅地供应量锐减。
注：以上数据来源于中指研究院、潮新闻美好生活研究院、浙报传媒地产研究院；2017年后杭州市区新房住宅成交含富阳、临安；库存数据为住宅显性库存。
2024年杭州十区共出让72宗涉宅用地，可建商品住宅总面积约500万m²，较2023年锐减40%左右。如按套均120m²计算，总房源量也就4万余套，远低于2024年的成交量(61298套)。此外，近年来宅地供应出现了低密化趋势。前几年出让的宅地，容积率几乎是清一色的2.0以上，从去年开始容积率1.5甚至1.1的宅地越来越多。一般来说低密宅地以打造大户型产品为主，这一趋势也会减少商品住宅的入市总房源量。
供应量将继续减少，但新房成交量则有望增加。随着限价退出以及容积率新规落地，今年杭州的新房品质有望大幅提升，这将成为吸引购房者的利器。此外，国家还会继续出台政策促进房地产市场止跌回稳。可以预见的是，2025年杭州的商品住宅成交量大概率要超越2024年，所以新房的显性库存将进一步下降。
新的一年，城区和板块之间的市场分化还会继续，“一房难求”和“降价促销”仍将共存。但由于2024年的供地结构偏重于主城区，大大减少了富阳、临安等城区的土地出让，尽管外围板块依然存在一定的去库存压力，但去化周期会有所改善。
以临安为例，作为十区中库存压力最大的城区，临安在2024年只出让了一宗涉宅地，住宅可建面积约6.6万㎡，若按大户型计算，只增加了三四百套房源。数据显示，临安、富阳2024年底的商品住宅库存量，相比2024年4月底分别下降25.7%和19%。新的一年中，临安、富阳大概率以供应低密宅地为主，与主城区形成市场错位。
结合多个维度来看，2025年杭州商品住宅库存量以及去化周期有望进一步走低，更多的板块供需会趋向平衡。
