支持房地产融资再出新招。证监会近日启动不动产私募投资基金试点工作，进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。
市场人士认为，不动产私募投资基金试点有利于促进房地产行业整体发展，将有效缓解行业面临的燃眉之急。随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产将合理扩大有效投资，规范行业运作，支持房地产市场平稳健康高质量发展。
拓宽融资渠道
此次试点启动后，私募基金可投资地产范围比过去有所拓宽。业内专家指出，此次试点在将大部分不动产业态一次性纳入的同时，还充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。
“对不动产资产业态覆盖面广，并且鼓励投资者广泛参与。”谈及对此次试点的看法，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师张聪如是说。
张聪表示，相关规则明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”。
申万宏源证券分析师袁豪认为，不动产私募投资基金试点启动，将拓宽房地产行业融资渠道，并有助于行业去库存，推动行业健康稳定发展；同时，投资范围扩大至商业地产，也为公募REITs扩围打下基础，有利于商业地产企业实现价值重估及资产盘活。
“一方面，利于多渠道盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用；另一方面，也为后续房地产类公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。”光大证券分析师何缅南补充说。
严格监管 稳妥推进
业内人士认为，此次试点在通过适度放宽股债比等方式提升基金运作灵活度的同时，通过一系列规范性要求强化风险防控，有助于促进行业规范自律发展，从根本上保护不动产私募基金投资者的利益。
“此前，私募基金也可投资住宅市场，且一度成为房企融资的重要来源。但之前行业无序扩张时，滋生了明股实债、影子银行等不规范行为。”某私募机构人士对中国证券报记者表示，2017年中国证券投资基金业协会出台《备案管理规范第4号》之后，私募基金在住宅市场相关投资基本被限制住了。
有鉴于此，监管部门对参与试点工作的私募股权投资基金管理人提出了较高要求，即须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
为促进试点工作稳妥推进，相关部门对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。
“为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点而采取了提高投资者准入门槛、严格监管、加强行业指导等措施，可见证监会秉持积极推动与严格监管并举的审慎态度。”IPG中国区首席经济学家柏文喜说。
构建多层次融资体系
综合机构人士观点，此次试点作为“第三支箭”的延续措施，将成为房地产行业股权融资渠道的有益补充，促进构建多层次房地产融资体系，引导更多长期资金、个人资金参与，支持房地产市场平稳健康高质量发展。
此次不动产私募股权投资基金试点，也是“第三支箭”的延续和细化举措之一。证监会于2022年11月发布了优化调整房企股权融资“5项措施”（即“第三支箭”）。其中，除了“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”相关举措，还提到了“积极发挥私募股权投资基金作用”。
嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司合伙人、董事总经理马林说，试点工作的推出非常及时，将成为“第三支箭”组合拳的重要构成部分，为不动产私募基金行业开辟新路径，促进房地产业良性循环和健康发展。
展望后市，专家预计，短期看，随着不动产资产定价体系持续优化，将有效缓解行业部分企业的融资困境。“私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。”张聪说。
中长期看，试点出台将有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成。第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想表示，不动产私募投资基金的推出，为资本市场进一步丰富、健全资金配置，鼓励实力雄厚的投资者广泛参与不动产投资指明了方向。未来，不动产私募投资基金与现有的公募REITs间可形成相互补充、相互促进、共同发展的格局。
