今年以来，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。
11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，将于2023年2月1日起施行；此前，以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市场乱象；另外，广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则，对维护承租人权益提出明确要求。
多位专家在接受记者采访时表示，各地加强对住房租赁市场的整顿、规范，旨在遏制由于租赁机构违规经营而侵害租客和房东权益的现象，是治理住房租赁市场的有力举措。但从行业发展来看，目前租赁行业发展模式仍然较为单一。
我国租房市场的发展现状、竞争格局及市场供需形势如何？未来租房市场将呈现哪些新趋势？
中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭表示，我国租房市场的发展滞后于商品房市场。因此，发展租房市场是深化住房制度改革的重要组成部分。他同时表示，租房市场发展的存在四个主要问题及发展方向：
一是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道；二是租房市场机构占比低，且机构租赁以轻资产和分散式形式为主，未来应提高住房租赁机构占比，特别是自持和集中式租赁占比；三是租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租，未来应逐步实现租购同权；四是租房市场监管法规有待健全，市场秩序有待进一步提升。
中国社科院经济政策研究中心主任、华侨大学经济与金融学院院长郭克莎认为，租房市场主要受到宏观经济形势和房地产市场的影响。从房地产市场走势来看，短期内稳定房地产市场是必要的，但长期看只能以逐步消化泡沫、化解矛盾为基本取向，政策空间和可持续性都相对有限。因而，房地产市场调整对租房市场的影响是长期性的。
“总的看，如果疫情防控向有序有效发展，对经济运行的影响减小，经济增长将回到正常轨道。那么未来较长一段时间，宏观经济形势和房地产市场的变化，会使租房市场比购房市场发展得更好。其中，长租市场的发展会比短租市场更好。”郭克莎说道。
“虽然租房市场经受了疫情冲击的考验，但是租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。从近5年走势来看，租金没有明显的上升或下降的趋势(不考虑物价)。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华通过对24个核心城市的纬房租金指数分析表示，总体看，近一年，三四线城市租金涨跌的分化程度要大于一二线城市。
邹琳华认为，房地产逻辑和租房市场呈现新的变化，主要表现为：未来房价持续上涨时代一去不返，房价租金比有望走低，有利于一二线城市租房市场的长期发展；疫情冲击下职住合一得到加强，租赁需求重新流向中心城市或主城区，睡城和卫星城房价租金双降，但随着疫情防控政策的优化调整，租赁需求的空间分布有可能再度改变；租赁住房公募REITs成功试水，居民房地产投资首次有了正式的供给侧渠道。相比于直接投资购房，居民投资租赁住房公募REITs，既能增加住房供给平抑房价，还能分享城市经济增长收益。
邹琳华进一步对未来发展方向进行展望，他认为，未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。
上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰表示，目前租赁需求主要集中在大城市尤其大城市中心主城区，租赁住房供给应与需求相匹配。城市更新为租赁住房发展提供了机遇，通过城市更新可实现存量土地挖潜、增加租赁住房供给。
陈杰认为，具体可以通过整体重建的方式建设大型租赁社区和人才公寓，通过整体改建的方式建设小型租赁社区或整栋青年公寓，通过部分改建的方式建设微型长租公寓、打造复合空间，通过整体保留、有机更新的方式建设分散式长租公寓。通过多方合作，共同加快社会财富的创造与分享。
“要通过租购并举激活租赁市场带动购房市场，打造住房消费的新模式和新增长。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示，2023年租赁的发展重点是把租赁市场与购房市场结合起来，利用两个市场的协同效应，实现稳增长、保民生的目标。一是积极试点“先租后售”，加快风险资产处置；二是顺应城市群、都市圈发展新格局，积极推进房地产新投资。
此外，许小乐建议，应引导核心城市改善需求向外转移，核心城市的老旧房源可以通过改造更新的方式提供给新市民租住。当前我国租赁市场机构化发展面临成本高、融资难、市场周期性需求低迷等压力，在制度性困难与周期性困难并存叠加的当下，需要加大对租赁企业的财税和融资支持力度。
