1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，放开120平方米以上的户型限购，支持“租一买一”“卖一买一”。市住建局表示，《通知》加快构建“保障+市场”住房供应体系，推动改善性需求适时入市。专家预计，广州2024年商品房市场将进入探底企稳的进程。
新政解读
需求侧：拓宽改善性需求入市空间
《通知》优化调整限购政策，在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人(不区分是否为本市户籍，下同)，新购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米，下同)住房(包括新建住房和二手住房，下同)，不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。
支持“租一买一”。居民家庭和个人，将名下住房用作租赁住房并按照《广州市房屋租赁合同登记备案规则》规定取得房屋租赁登记备案证明，购买住房时相应核减名下住房套数。
支持“卖一买一”。居民家庭和个人，根据《广州市住房和城乡建设局关于启用存量房房源信息编码的通知》要求，将名下住房在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减名下住房套数。
支持“转移、合并登记一体办理”。对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，核查名下房屋套数以合并登记后为准。
优化商服类物业限购政策。在全市范围内，商服类物业(含已确权登记满2年的)不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
政策调整自2024年1月27日0:00起施行，购房资格审核适用政策与《通知》不一致的，以《通知》为准。
供给侧：今年筹建1万套配售型保障房
《通知》明确，加快建立健全以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系，补齐保障性住房建设短板，提高住房保障覆盖面，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。
2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。
融资：提出可给予支持的项目名单
《通知》提出，建立分管市领导任组长，住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等相关部门为成员单位的房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。
根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，指导金融机构积极满足合理融资需求。加强工作统筹和信息共享，做好融资保障工作，进一步增强银企互信。
专家分析
稳定市场预期的关键之举
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，《通知》有利于稳定商品房市场、发力住房保障，构建“保障+市场”的住房供应新体系，实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。
他表示，稳定商品房市场是稳定内需和消费基本盘的重要一环，也是稳定市场预期的关键之举。《通知》首先从需求端着手，落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神。
推动改善性需求适时入市
李宇嘉分析，在需求端，减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。
以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。松绑对户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
在供给端，重点强调要建立健全租购并举的住房保障体系，2024年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。
广州大学房地产研究所所长、教授陈琳认为，《通知》提出配售型保障房、保障性、租赁住房和公租房租赁补贴三类保障目标，释放出加强住房保障、改善保障房供应结构、加大供应力度的明确信号。
李宇嘉表示，《通知》最终目的就是通过供需两端调节，既满足合理的改善型需求，促进供给去化，也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求，以多层次供给匹配多层次需求，促进供应匹配需求，需求牵引供给，让供求在高位平衡。
广州商品房将进入探底企稳进程
《通知》提出，通过建立融资协调机制，加大对具体项目的融资支持，稳定市场供给。李宇嘉表示，此次广州落实最新部署，就是要搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。
具体来说，就是以项目为对象，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求，让长期运营、经营稳健、财务健康的企业得到应有的金融服务，从而避免风险无序扩散和蔓延，从而稳定市场的信心和预期。
《通知》体现出协调联动、标本兼治的政策导向。既提出健全市场和保障体系的有关措施，也涉及支持租赁市场发展、减少商服类项目交易限制等内容，多措并举有利于市场持续健康发展。
对于政策效果，李宇嘉预计，广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
