从海南率先破冰，到河北雄安全域落地，再到湖北荆门、河南信阳、湖南平江等地相继跟进，近期，“现房销售”成为社会公众关注的焦点。8月底，住建部等3部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》(以下简称《通知》)，明确提出新出让土地项目优先现房销售、预售项目需主体封顶方可预售。从各地政策落地的细节来看，现房销售不是一场疾风骤雨式的制度颠覆，而是一场精准施策的渐进式改革，彰显出楼市调控稳中求进的核心思路。
本轮改革最鲜明的特点，是因地制宜、不搞“一刀切”，各地结合市场基本面、库存压力与风险形势差异化施策。
对于三四线城市及县域市场，去库存压力大、过往楼盘烂尾风险突出、购房权益保障短板明显，改革推进力度更为坚决。比如，湖北荆门明确，2026年起新出让土地商品房原则上全部现房销售；河南信阳将现房销售写入土地出让合同；湖南平江县要求新出让土地项目必须竣工验收后方可销售。
一线和强二线城市则秉持审慎稳妥的原则，采取试点探索、分步推进的模式。例如，深圳、广州、天津、合肥等地采用“地块试点”模式，只在部分重点宅地设置现房销售条件，其余地块仍保留预售选项。广州南沙推出“承诺制”——房企自愿承诺现房销售，可换取土地出让金最长两年分期缴纳。
部分城市则从需求端发力，精准引导市场转型。江苏苏州出台公积金优惠政策，购房者购买现房项目公积金贷款额度上浮50%，家庭最高可贷300万元；无锡则对指定现房项目给予最高20万元购房资助。
新老划断、平稳过渡是本轮改革坚守的核心原则。各地普遍明确，已经取得建设工程规划许可证的项目，继续按原有规则预售；改革只针对新出让土地、尚未取得规划许可的新项目。这一划分方式有效隔离了新旧政策的衔接风险，既避免了存量房企因政策突变遭遇资金链承压、经营恐慌等问题，也为未来新房市场确立了规范化的全新制度框架，实现政策平稳迭代。
在推进现房销售的同时，预售门槛同步抬高。《通知》明确，主体结构封顶方可预售、购房资金全额进入监管账户，持续压缩预售模式的风险空间。即便短期内预售制难以完全退出市场，预售制本身也已进入全面收紧、规范提质的新阶段，长期困扰楼市的烂尾风险正在从制度层面得到系统性遏制。
值得注意的是，多地在推行现房销售的同时，还配套出台了房企减负政策。湖南平江对现房销售项目实行行政事业收费减半、土地优惠、分期办理规划许可等优惠政策；广州南沙允许土地出让金分期缴纳。
现房销售大幅拉长房企回款周期，将开发周期从6至12个月拉长至1.5至3年，显著提升房企资金占用成本。倘若只压实监管责任、不配套纾困举措，极易加剧中小房企经营压力，引发行业洗牌震荡，反而违背楼市稳预期、防风险的改革初衷。
本轮改革不是简单地取消预售，而是系统性地重构商品房销售制度，兼顾购房人权益保护与房企生存发展。
当然，改革不会一蹴而就。现房销售对房企自有资金和融资能力提出了更高要求，短期内可能影响部分城市的拿地意愿和新房供给。如何持续优化政策配套、精准平衡风险防控与市场活力，推动楼市从规模增长向高质量发展转型，将是未来楼市制度改革持续探索的核心课题。
