从资本抢滩、跑马圈地，到行业洗牌、重获青睐，长租公寓行业在短短7年内经历多次身份变换。曾经备受争议的长租公寓，为何又为资本宠儿？
解放日报·上观新闻记者走访发现，长租行业已经摆脱早期资本驱动下的野蛮增长。当下，地产业高质量转型、国家政策红利、监管规范化以及企业内生增长力，让长租行业拥有了受到投资机构青睐的更多资本。在上海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的过程中，长租公寓作为重要市场力量深度参与其中，并试图闯出新赛道。
存量资产运营将是万亿市场
今年1月，建设银行与万科联合成立百亿住房租赁子基金，其母基金“建信住房租赁基金”在2022年9月刚刚成立，总规模达300亿元，拟通过投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。拥有7500亿美元管理规模的全球最大房地产投资机构之一博枫资产，也顺利收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目，计划提供560间房源。
“长租大宗交易市场逐渐活跃，和房地产行业发展模式转变有关。”总部位于上海的长租公寓头部企业安歆集团CEO徐早霞表示，地产行业进入深度调整阶段，过去以高增长高周转为代表的增量开发模式不可持续，转向存量资产高质量运营阶段。资产运营增值将是一个万亿市场，因此被内外资普遍看好。
上海寸土寸金，有相当一部分长租公寓通过盘活酒店和产业园区的物业而来，属于存量资产运营范畴。存量资产运营不同于一次性的卖房生意，虽不能“赚快钱”并且高度依赖管理水平的高低，但优点在于收益稳健。这正对投资机构当下的胃口。
“疫情、全球通胀等因素导致投资市场不明朗，机构态度趋于谨慎，更加青睐具有长期性的低风险资产，这是欧美和新加坡等地机构加仓长租板块的原因。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎表示，过往数据显示，长租公寓收益能力浮动不受经济短期波动影响，相比地产业其他板块，抗周期性更强，是投资避险优选。
较强抗周期性来自长租公寓的民生属性。居住是刚需，其中租赁又比大宗房产买卖更稳定，使得长租公寓需求端的底盘十分扎实。魔方生活服务集团在全国运营约8万套公寓，疫情发生3年来，整体出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也远低于办公、商业和酒店。
保租房政策持续释放红利
2022年，全国首例由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT“华润有巢REIT”上市。记者从华润有巢了解到，华润有巢REIT底层资产是其在上海的两处长租公寓项目，分别位于松江泗泾和经济开发区东部园区，是松江区“001号”“002号”保租房项目。业内普遍认为，这不仅是上海推进保障性租赁住房建设供应的重大突破，也为全国保租房规模化、专业化发展提供了示范作用。
“持续出台的保租房扶植政策，将释放出更多红利，这是投资机构看好长租板块的又一原因。”徐早霞表示。
租赁住房虽受国家高度重视，但本质是薄利行业，运营企业面临融资难、回报周期长、管理认定难、租金回报率低等各种问题，参与意愿不强。近两年，国家和地方针对长租行业痛点难点的破题之策逐一推出，提高长租经营的可持续能力。
2022年，租赁房“投融建管退”闭环模式在多年的呼吁声中落地，4只保租房公募REITs发行上市，发行前拟认购份额数量均超100倍，有3只上市首日全部触及30%涨停，足可见市场的认可程度。
“保租房公募REITs试行可为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道。”易居企业集团克而瑞租售事业部负责人分析说，这将极大提升长租公寓在大宗物业投资市场的资产流动性，促进住房租赁行业稳定发展。REITs前景也被机构持续看好。从国外经验来看，美国住宅租赁REITs的收益率平均可达6%到8%。中国证监会负责人也明确，要扩大试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。
在金融工具支持以外，保租房认定标准和流程的明确，更为长租行业发展扫清了许多障碍。2021年，上海正式发布保租房相关支持政策，配套措施陆续出台。记者梳理《上海市保障性租赁住房项目认定办法(试行)》时发现，非居住用地上的保租房可以享受财税支持政策和民用水电气价格政策。这意味着原来对商业用地上的建筑进行改造的长租项目，经过保租房认定，可以不再使用商业水电计费，租客可减少一半成本。
从上海全市来看，过去5年间，以国企为主导的市场主体，累计建设筹措24.8万套(间)保租房，预计今年还将增加7.5万套(间)。“持续、稳定的国家资源投入，将支撑整个行业进一步发展，这受到业内外的广泛关注。”徐早霞表示。
主业与增值服务齐头并进
当然，打铁还需自身硬。抛开客观发展趋势和政策因素，那些追求内生型增长和经营健康度的企业，才拥有持续被看好的底气。记者走访两大总部位于上海的头部长租企业发现，在完成起跑之后，头部企业无一不转向质的提升，并在主业之外开辟新增长曲线。
上海2022年年初疫情封控和年末感染高峰期，生鲜配送成为保证城市正常运行的一条生命线。在叮咚买菜等品牌生鲜电商前置仓内，一批新鲜面孔临时上岗担任分拣员。这批临时员工有后厨帮工也有服务员，通过其租住的长租公寓企业输送到各大平台。
推出这项“灵活用工”业务的是安歆集团旗下的创新人力服务板块。安歆集团最早针对城市基层奋斗者提供宿舍型服务，向顺丰速递、京东配送等企业提供员工宿舍。如今，他们还结合城市和人的需求变化，相继发展出人力资源服务、产业园区配套房源、新零售等业务，带动安歆在全国经济承压的2022年逆势发展，营收同比增加20%。
以“抢班侠”灵活用工平台为例，安歆与客户共生，将有兼职需求的租客与用工短缺的企业进行匹配。在高峰期，安歆每天向某平台输送临时员工300人，极大程度缓解运力短缺问题。结合产、城、才融合导向，安歆在制造业大省江苏落地多个产业园配套住宿，整合改造、运营和配套服务，为产业工人稳定就位提供便利。记者获悉，今年安歆正在临港落地产业园房源项目，服务新片区产业政策。
围绕租客挖掘内在需求，仍是长租企业聚焦的重心。已向港交所递交IPO申请的行业头部魔方生活服务集团，或将成为首个上市的集中式长租企业。在提升运营效率降本增效的同时，打造增值业务标杆成为新的发力点。
在2022年卡塔尔世界杯期间，魔方公寓在全国近200家门店联合哈尔滨啤酒举办世界杯“快闪”活动，租客们不仅可以在门店样板间一起观看比赛，还能抽奖、享用免费啤酒。
这是作为快消品的啤酒品牌，首次进入酒吧、餐厅、自动贩卖机等消费场合以外的生活居住场景。“魔方租户主要是年轻人，平均年龄不足30岁，他们有更强烈的社交需求。为了提高租客黏性，我们会策划一些社交活动。品牌联名是一种创新，因为许多消费品牌都希望在年轻群体中增加曝光率，积累了大量年轻客群并拥有场地优势的长租公寓就成了一个绝佳平台，这也为行业增值业务提供了新选择。”胡鼎表示，今年魔方公寓计划增加更多如脱口秀、剧本杀等文化类品牌联名活动。
新玩家入局行业走向何方？
随着投资机构加码入局，投放到市场的品牌公寓项目越来越多。有人担心是否会引发又一波低价恶性竞争？
近年来，长租行业监管力度加大。中指研究院表示，从2022年《北京市住房租赁条例》到今年2月1日《上海市住房租赁条例》正式实施，已从地方立法角度完善对住房租赁市场的监管，在北京和上海的带动下，预计2023年将有更多的城市出台市场监管的相关地方性法规。
“作为市场参与主体，我们很乐意看到更多行业竞争者。规范化经营的品牌公寓的增加，将有利于改善消费者对长租公寓普遍抱有的消极态度。”胡鼎坦言，更关键的原因在于，目前我国机构式租赁住房行业仍处在发展初期。品牌公寓虽然可以提供更好的居住体验，管理也更集中有效，但其占市场份额不足10%，远低于欧美、新加坡、日本等国家一流城市30到50%的比例。
经过一轮行业深度洗牌，许多人意识到，在长租行业对精细化经营要求高，拥有高壁垒，规模化门槛极高。租赁是民生和刚需，越是民生越是避险，爆发式增长是起的快去得快，民生是基石；“长租行业利润稀薄，需要企业耐心耕耘，不断提高资产运营效率，产品坪效、服务时效。”徐早霞说，租赁行业不是寡头垄断，不是互联网行业，本质不是白热化，更多是竞合模式。
长远来看，长租行业仍有巨大增长空间。多家研究机构认为，我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。随着更多规划化监管措施落地，长租行业将韧性前行、行稳致远。
