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问：你好，目前自住南星桥(非次新楼盘)，最近在纠结是置换南星次新还是去钱二买新房，目标楼盘是南星壹品，钱二蕙澜月华。壹品目前139㎡大概价格在1600万出头(带车位)。蕙澜月华可以买220㎡五房，产品力和居住体验肯定是蕙澜好，但壹品胜在地段和学区(小孩28年上小学)。
关键词：信达滨江壹品、蕙澜月华、学区
答：壹品和蕙澜月华，新旧时代的王牌对决，这是一个非常经典的选择。壹品堪称上个时代的王者，与仁恒滨江园并列限价时代的南星双壁，无论地段、产品还是开发商的用心程度，都是出类拔萃的，而且还有胜利小学新城小区+杭州中学的学区。
从目前的二手房行情来看，壹品挂牌价差不多在11万元/㎡左右，距离之前巅峰的16-17万元/㎡已经实惠了很多，139㎡的经典户型赠送面积多、得房率高，作为学区房的话其实接近完美了，当然比起蕙澜月华220㎡来说空间舒适度还是有差距的。
蕙澜月华220㎡从单套房源的性价比上来看是胜过壹品的，它的产品力体现了不限价时代的迭代优势，不过小区地块不大，相对来说公区资源会难以施展，这点比起它旁边的兄弟楼盘芝澜月华就比较明显。
另外，蕙澜月华这片也是有学校的，它旁边的已交付小区芝澜月华、江华玺云都划进了天长观潮小学学区。天长小学也是上城区的老牌名校，观潮这个校区2022年启用，相对来说比较新，还有就是距离蕙澜月华不算很近，而壹品就在胜利新城斜对面，如果是小学生上学的话，个人建议还是距离学校越近越好。
综合来看，更注重孩子上学，可以选壹品，一来离学校近，二来你们现在就住南星，各方面都习惯。如果更注重房子本身的品质和空间舒适性，尤其家里人比较多的情况，那还是选蕙澜月华220㎡大宅。
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问：绿城观紫金宸庐怎么样，800万的叠墅是否值得入手，对云谷板块怎么看？
关键词：观紫金宸庐、云谷、叠墅
答：观紫金宸庐的价格确实是它的一大卖点，首发房源总价最低不到800万元，这个性价比目前在主城区叠墅住宅里基本上是仅此一家了。从产品来看，观紫金宸庐的空间利用率是强项，主力户型210–250㎡，实际使用面积要大很多，即使是中叠都自带地下空间+入户庭院。
云谷板块是从2024年第一个新盘熙海棠开始走进大家视野的，当时限价28000元/㎡，可以说是西湖区里面房价最友好的板块之一。板块目前的两大名片就是西湖大学和阿里，教育、科创、生态是这里的特色，宅地供应保持合理规模，实现职住平衡。整个区域产业、配套先行，在建的4号线延伸段穿行其间，起点云谷站就在观紫金宸庐东侧。
总体来说，想要花八九百万元的总价买套叠墅，同时又要留在主城区的话，观紫金宸庐是当前市场上必须考虑的一个选项。
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问：总价260万以内，在主城区能买到什么新房，不考虑钱塘区。
关键词：总价260万、主城区、新房
答：不考虑钱塘区的话，目前符合条件的在售新盘可能主要就是西湖区的云之城了。
云之城是在建的12号线起点站周九路站上盖综合体，是一个类似“造城”属性的大盘，除了住宅部分之外，还自带邻里中心、幼儿园和小学，商业、公园这些多重业态。
260万元的总价，考虑极致性价比的话就选91㎡三房，如果家里人多，特别是二孩家庭的话就选108㎡四房，部分房源也是符合总价段的。
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问：目前持有钱江世纪城房子100㎡，估值550万，出租中。想置换投资曙光新村学区房一套，世纪城盈一佳苑一套，主要用于出租，这个方案是否可行？
关键词：曙光新村、盈一佳苑、出租
答：只算当前的经济账，这方案可行。曙光新村、盈一佳苑的小户型都不少，理想状态下，你们现在的房子卖了500万元左右，再各买一套这两个小区的房子，即使是全款买，估计也能有不少剩余。
盈一家园的显著优势就是单价低，挂牌价基本上2万多元/㎡左右，能保证到1.5个点上下的租金回报的话就显得租售比很高了。另外也可以看看地段更好的利一家园、佳丰北苑等小区，它们的学区属于文渊实验，可以相互做个对比。
再看曙光新村了，它是求是总校的学区房，如果能保证1个多点稳定租金的回报，那么情况也是比较理想的。
不过从资产配置的角度来看，置换成这两个小区感觉是属于那种“可以，但没必要”的选择，它们的未来增值空间相对较弱，一般来说置换的话还是建议优先考虑品质、房龄更好的小区，比如说同在世纪城，可以看看亚运村一带的二手房，主城区的话，可以考虑申花特别是北站、蓝孔雀一带的二手房。
